יוקר הדיור לא השתנה כמו שחשבתם ?>

יוקר הדיור לא השתנה כמו שחשבתם

בפני אלו מכם ששאלו אותי מתי הפוסט הבא, אני מתנצל על העיכוב. הייתי מאשים את הלימודים שלוקחים את רוב זמני הפנוי, אבל תכל'ס את הזמן שנשאר ביליתי יותר מול סדרות בנטפליקס מאשר בכתיבה. עם זאת, אני מקווה שההמתנה הייתה שווה את זה, כי אנחנו עומדים לתקוף את אחת האשליות הגדולות ביותר בנוגע ליוקר המחיה הישראלי. והכל קשור, ליוקר הדיור.

אחד הנושאים הבוערים בחברה הישראלית היום הוא יוקר הדיור, ולא בכדי. ההוצאה הגדולה ביותר לאדם הממוצע בעולם המפותח (אחרי מיסים) היא הוצאה על דיור. בממוצע ב-OECD, אדם מוציא מההכנסה נטו שלו 18% על מגורים – והנתון בישראל פחות מחמיא, כשאדם מוציא בממוצע יותר מ-21% מהמשכורת שלו על ארבע קירות: יותר מחמישית מהמשכורת! המצב נראה עוד פחות מסביר פנים, כשמדברים על גודל ואיכות הדירות: ממוצע ה-OECD מדבר על דירות של 1.8 חדרים לאדם, אבל בישראל כמובן הדירות קטנות יותר, ותמורת אותם 21% מהמשכורת אנשים מסתפקים ב-1.2 חדרים לאדם בממוצע. [1]

רק רגע. עצרו שניה. 21% זה אומנם לא מעט, אבל זה לא פער עד כדי כך ניכר מהממוצע של ה-OECD. איך יכול להיות שאנשים מוציאים חמישית מהמשכורת על דיור אם מחירי הדירות יותר מהכפילו את עצמן מאז 2008? [2]

קודם כל בואו נוריד מהפרק שני הסברים אפשריים שהם בבירור לא נכונים:

א. המשכורות הכפילו את עצמן באותה התקופה. הן לא.
ב. הוצאת הדיור שלנו הכפילה את עצמה באותה התקופה, ופעם שילמנו על דיור כמו ברוסיה (11% מההכנסה הפנויה). היא לא.

למען האמת, למרות שהייתה עליה בהוצאת הדיור, היא מאוד קטנה ביחס לעליה במחירי הדירות. איך זה קרה?
כדי להבין את זה אנחנו חייבים להבין מה ההבדל בין מחירי הדיור למחירי הדירות – ומה ההבדל בין "מחיר הדירה" ל"עלות הדירה". כשנבין את ההבדלים בין המונחים האלו (ואני מבטיח שזה מאוד פשוט), נבין הרבה יותר טוב את שוק הדיור הישראלי.

בואו נבין את כל המונחים ונראה איך הם עוזרים לנו להסביר את החידה הזו. מחירי הדירות הם המושג האינטואיטיבי ביותר. כשאנחנו רואים ביד2 הודעה מאיזה נימרוד וינברג אחד שמפרסם דירת 2 חדרים בבאר שבע ב-450,000 ש"ח אנחנו רואים את מחיר הדירה. כלומר כמה מי שמוכר את הדירה יקבל אם ימכור אותה (נתעלם לצורף הפשטות ממסים ועלויות מכירה נוספות כמו עו"ד). מה בנוגע למחירי הדיור? מחירי הדיור הם עלות המחיה בדירה – ההוצאה הכספית החודשית שמשלמים אנשים כדי להתגורר בדירות שלהם. העלות הזו יכולה להיות שכר דירה, והיא יכולה להיות משכנתא.

אז מה ההבדל ביניהם? אם המחיר של דירה גבוה פי 2, זה אומר שמחיר הדיור בה צריך להיות גבוה פי 2, לא? טוב, לא בדיוק. בואו נתחיל עם שכירות. כשמישהו משכיר דירה, הוא למעשה נותן למישהו אחר להתגורר בדירה שבבעלותו בתמורה לתשלום חודשי קבוע. הפער בין מחיר הדירה לבין שכר הדירה קובע את התשואה של המשכיר מהנכס – כלומר, כמה הוא מרוויח מההשקעה שלו – והתשואה הזו היא הנתק בין מחיר הדיור בשכירות לבין מחיר הדירה. מישהו שיש לו דירה השווה מיליון ש"ח, ומשכיר אותה ב-5,000 ש"ח לחודש, מרוויח על הדירה תשואה של 6% שנתי. מישהו שיש לו דירה השווה שני מיליון ש"ח ומשכיר אותה אף הוא ב-5,000 ש"ח, מרוויח תשואה של 3%.

עכשיו אתם בטח שואלים, למה שמישהו ישכיר דירה בתשואה נמוכה? בעיקר כי "נמוכה" זה יחסי. אם אני משכיר דירה תמורת 6% אבל בפקדונות בבנק מקבלים היום 8%, אני משכיר בתשואה נמוכה מאוד. אבל אם אני משכיר תמורת 4% כשהשוק בשפל וקשה לקבל את התשואה במקום אחר, זו יכולה להיות תשואה סבירה לחלוטין – והיום כשהריביות נמצאות בשפל היסטורי[3], אנשים מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה יותר בשוק הנדל"ן, כך שמחירי הדירות יכולים לעלות מבלי להעלות את מחירי השכירות באופן משמעותי.

ומה בנוגע לרכישת דירה למגורים? גם כאן הריבית הנמוכה באופן היסטורי מגדילה את הפער בין מחירי הדיור למחירי הדירות. בשביל להבין איך, אנחנו צריכים להבין שכשאנחנו לוקחים משכנתא, אנחנו בעצם קונים כסף. אנחנו קונים סכום כסף עכשיו, תמורת יותר כסף בעתיד – והמחיר של הכסף הזה נקרא ריבית. אם הריבית נמוכה, זה אומר שאנחנו יכולים לקנות יותר כסף יותר בזול, ואם היא גבוהה זה יעלה לנו יותר. אנחנו יכולים לכנות את הסכום הכולל שאנחנו משלמים "עלות הדירה", הסכום שמורכב ממחיר הדירה + הריבית.

נעזר שוב בדוגמא. נניח שליאור ישראלי רוצה לקנות דירה, ויודע שהוא יכול לעמוד בתשלומי משכנתא של עד 5,000 ש"ח לשלושים וחמש שנים. זה מחיר הדיור שלו. הוא מדבר עם הבנק, ומגלה שהוא יכולה לקבל משכנתא של 903,341 ש"ח בריבית של 5.75%. זה אומר שליאורי שלנו יכול לקנות דירה שמחירה 903,341 ש"ח תמורת תשלום קבוע של 5,000 ש"ח מידי חודש. אבל מה עלות הדירה? ובכן, סך הסכום שמשלם ליאורי על מחיר הדירה + מחיר הכסף הוא 2,100,000 ש"ח. 903,341 הולכים לדירה, ו-1,196,659 הולכים לבנק בדמות ריבית.

אבל מה יקרה אם הריבית תרד? טוב, אם ליאורי עדיין ישלם 5,000 ש"ח (כך שיוקר הדיור שלו לא השתנה) אבל הריבית שלו תהיה 1.60%, הוא יוכל לקבל משכנתא של 1,607,167 ש"ח! זה אומר שעכשיו ליאורי יכול לקנות דירה שמחירה גבוה בכ-80% מהדירה הקודמת, מבלי שהוא ישלם שקל אחד יותר. אבל זה לא הכל. ליאורי הרי משלם את אותו הסכום, לאורך אותו פרק זמן. זה אומר שהעלות הכוללת של הדירה לא השתנתה, והיא עדיין 2,100,000 ש"ח. אז מאיפה הגיע הכסף? מהריבית של הבנק. עכשיו במקום שהבנק יקבל בסוף התקופה כמעט מיליון ומאתיים אלף ש"ח, הבנק יקבל 492,833 ש"ח בלבד.

את הריביות האלו לא בחרתי סתם, אגב. למען האמת, אלו ריביות הפריים הנגזרות מריבית בנק ישראל בתחילת 2008 והיום. זוכרים שדיברנו על זה שמחירי הדירות הכפילו את עצמם מאז 2008? ובכך, כ-80% מהעליה הזו ניתן להסביר בעזרת הירידה בריבית, בצורה שאינה משפיעה על יוקר הדיור. 20% האחוזים הנותרים מייצגים את העליה שניתן לראות גם במחירי הדיור עצמם, והם בעיקר נובעים מהיצע נמוך שאינו עולה על הביקוש.

וזה רוב הסיפור, בעצם. כן, הדיור בארץ יקר יותר בשנים האחרונות מבעבר – אבל הפער לא גדול כמו שאנחנו נוטים לחשוב. רוב עליית מחירי הדירות למעשה מגיעה מהריבית הנמוכות מאוד של התקופה מבלי להשפיע על מחירי הדיור עצמם.

איך בכל זאת אפשר להקל על מחירי הדיור הכבדים? בדרך היחידה שבה אפשר לענות על הביקוש: להגדיל את ההיצע. ככל שיבנו יותר דירות, כך המחירים ירדו.

מקווה שהיה מעניין, ונתראה בפוסט הבא.

עריכה: אני מרגיש שיש צורך בהבהרה מסויימת – לירידת הריבית כן יש השפעה מסויימת על יוקר הדיור, כי עלייה במחיר הדירה מעלה את הסכום הדרוש להשתתפות עצמית ברכישת הדירה. העלייה הזו משפיעה גם על דירות שנרכשו למגורים על ידי הבעלים וגם על דירות להשכרה. בדירות למגורים ע"י הבעלים, זה מעלה את הקושי להגיע לסכום הראשוני הנדרש כדי לרכוש דירה ומכאן את הקושי לרכוש דירה מלכתחילה, על אף שהמשך התשלומים יהיה באותה דרגת קושי (בהתייחס לשינוי בריבית בלבד, ולא לעלייה במחיר הדיור שלא נגרמה מהריבית). בדירה להשכרה העליה בסכום הראשוני הנדרש מקשה את הרכישה מבחינת עלות ההזדמנות – יותר כסף ננעל בדירה משמע שהכסף הזה לא יכול להיות מושקע בדברים אחרים. נדבר עוד על עלות ההזדמנות בהמשך. תודה על כל הפידבקים!

—————————–

[1] דו"ח ל-2013 OECD:
http://www.keepeek.com/Digital-Asset-Management/oecd/economics/how-s-life-2013/how-s-life-at-a-glance_how_life-2013-6-en#page10
[2] מדד מחירי הדירות למ"ס:
http://www.cbs.gov.il/www/price_new/a6_1_h.pdf
[3] ריבית בנק ישראל היסטורית:
http://www.boi.org.il/he/dataandstatistics/pages/mainpage.aspx?Level=3&Sid=22&SubjectType=2

17 thoughts on “יוקר הדיור לא השתנה כמו שחשבתם

  1. היי, תודה רבה על הפוסט המעניין. היה שווה לחכות.
    מספר שאלות ברשותך:
    1. לגבי המצב הראשון עם הריבית הגבוהה – כיצד הגעת חישובית לעלות משכנתא על סך 903,341 ש"ח?
    2. שוב לגבי המצב הראשון – ה5000 ש"ח בחודש זה תשלום קרן +ריבית ? איך מתוך משכנתא ש903,341 וריבית של 5.75% מגיעים לתשלום חודשי של 5000 ? (שלושת הפרמטרים שציינתי צריכים להיות קשורים זה בזה) ?
    3. למה כשהריבית יורדת ל1.6% המשכנתא עומדת על
    1,607,167? מה החישוב שהוביל לתוצאה הזו ?
    4. מדוע במצב השני ליאור יוכל לקנות דירה במחיר
    הגבוה ב-80% (איך הגעת לאחוז הזה בכלל?) ?

    תודה !

    1. אני חושב שהדרך הכי פשוטה לקבל הבנה אינטואיטיבית של המספרים היא פשוט לשחק איתם קצת במחשבון משכנתא.
      קח את זה לדוגמא:
      http://www.goleango.com/mortgage.php

      תזין את המספרים והפוסט, ותראה איך הם משפיעים אחד על השני. תזיז קצת את הסליידרים, ותראה איך המספרים משתנים בהתאם. אני חושב שההבנה האינטואיטיבית הזו עוזרת מאוד. 🙂

      1. תודה על הקישור ,
        אך מעדיף להבין את החישוב ולא את התוצאות , לפי החישוב אוכל להבין יותר … האם חישבת עצמאית או לחלופין יכול להסביר את דרך החישוב לתוצאות על פי השאלות בהודעה הקודמת שלי ?

        תודה !

    1. באופן דומה, כשהריבית תעלה יעלה מחיר הכסף. מכאן, יהיה קשה יותר לשלם את המחירים הנוכחיים על דירות תמורת אותו החזר חודשי, ומחירי הדירות ירדו. שוב, מבלי לשנות משמעותית את יוקר הדיור עצמו.

  2. אשמח באופן כללי לפוסט שסוקר את מצב הנדל"ן בארץ לעומת העולם ומנסה להעריך האם אכן יש פה בועה שעומדת להתפוצץ או לא. יהיה מעניין 🙂

  3. פוסט ממש מעניין! ואהבתי את הטרלו לתיעדופים!!! שאלה:
    אז אתה אומר שבעצם הריבית לא משפיעה על מחירי הדיור באופן משמעותי: אם היא תעלה אז מחירי הדירות יירדו כי התשואות על ההשכרה יירדו – אבל השכירות ותשלומי המשכנתא החודשיים -(קרי מחירי הדיור) לא יישתנו הרבה. תשלומי המשכנתא לא יישתנו כפי שהסברת ואילו השכירות לא תשתנה הרבה כי התשואה שהיא מייצרת נמדדת מול תשואה חסרת סיכון הקשורה לריבית וכו׳.
    הבנתי נכון?

  4. היי, סופסוף ניגש לקרוא את הפוסטים המעניינים והחשובים שלך. עבודה מדהימה.

    שאלה קטנטונת להבהרה:
    כולנו נשמח לקבל "מחיר כסף" נמוך יותר בסופו של עניין. השאלה היא מה קורה כאשר הריבית עולה? האם ייווצר מצב שאני משלם לבנק יותר ממה שהתכוונתי? האם ניתן להתגונן מפני עליות כאלו? האם ניתן לבוא ישירות לבנק ולצאת באמירת "לא משנה מה קורה בעולם, אני אשלם את הסכום הזה, והסכום הזה בלבד"? ובכללי, איך ניתן להתכוונן כך שאנחנו נהיה בצד המחייך, והבנק בצד המחייך טיפה פחות?

    1. נקודה חשובה.
      משכנתאות צמודות-פריים הן אחד הקשיים המרכזיים של הבנק המרכזי בהעלאת הריבית – כי העלאה גבוהה מידי תסכן משפחות שלקחו הלוואות כאלו ועשויות להביא אותן למצב שבו הן לא יוכלו לעמוד בהחזרים.

      בעיקרון, כשאתה לוקח הלוואה – אתה והבנק מסכמים במשא ומתן ביניכם האם ולמה הריבית תהיה צמודה (פריים, מדד, דולר, וכו'). אם סיכמתם שהריבית תהיה קבועה, אתה תדע תמיד בדיוק כמה אתה תשלם בסוף התקופה. שים לב שהבנק לרוב לא טיפש, ואם יש צפי להעלאת ריבית ואתה רוצה ריבית קבועה הוא ילחץ על ריבית קבועה גבוה יותר כדי לגדר את עצמו.

      מבטיח שיהיה מאמר שלם על משכנתאות ממש בקרוב. 🙂

  5. הכל נכון במידה ואתה לוקח משכנתא. אם אתה מביא כסף מהבית עליית מחיר הדירות העלתה דרסטית את עליית מחיר הדיור כיוון שאתה עכשיו צריך גם משכנתא וגם כסף מהבית. את הדירה שלי קניתיעם משכנתא של 300 אלף. שנתיים קודם הייתי נשאר עם 300 אלף ביד ובלי לקחת משכנתא.

    1. כשאתה בוחר לא לקחת משכנתא, אתה למעשה משלם בעזרת התשואה האלטרנטיבית שהיית יכול לקבל על הכסף הזה באפיקים אחרים. צריך לקחת גם את זה בחשבון.

  6. פעם ראשונה שאני בבלוג שלך… כתיבה נפלאה, פשוטה וברורה, עניינית ומוקפדת. רואים ששקדת על המלאכה.
    תודה רבה על התוכן המצויין! 🙂
    הדוגמאות עוזרות מאוד ומבהירות הרבה ממה שאתה מנסה לכתוב.

    מחכה לעוד ועוד פוסטים בבלוג!
    ישר כח 🙂

    מותר להתעניין מה לומד?

    1. תודה רבה! 🙂
      ממש מתבייש בכמה שהזנחתי את הבלוג הזה עכשיו. אחזור לכתוב בקרוב, אני מקווה.

      התחלתי בעבר ללמוד ביולוגיה מתוך עניין לעסוק במחקר גרונטולוגי, אבל עזבתי את התואר באמצע כדי להתמקד במקצוע הנוכחי (אני עוסק באבטחת מידע).
      אתה עוסק במחקר, במקרה?

      1. ארשה לעצמי לומר שבהחלט יש לך במה להתבייש, ואני אסביר מדוע – לי די ברור שלפי צורת הכתיבה והדגשים שהנחת בטקסט, אופן הכתיבה וההתנסחות, הניואנסים הקטנים שמפוזרים מסביב לרעיונות התכניים העיקריים (לפעמים זה לא במודע), היה חשוב לך להשקיע. היה חשוב לך ואכפת לך להיות כמה שיותר ברור, כמה שיותר נהיר וקריא בצורה פשוטה, ואפילו השתדלת שלא להעמיק מדי ולא לסבך (מה שאני בטוח שיכלת לעשות בקלות).
        מכאן שאתה כותב רגיש ואכפתי שמכוון את עצמו לקהל הרחב אך המעמיק, קהל מתוחכם שכן מסתובב בבלוגים ומחפש לקרוא תוכן איכותי. ופה מונח לפנינו בהחלט תוכן איכותי (פה ובעוד כמה פוסטים שכתבת).
        לדעתי האישית המסקנה היא שלפחות מבחינת הבלוגוספירה העברית, אתה בהחלט נדבך רצוי שנותן משקל נגד לכל הזבל העיתונאי שמסתובב שם בחוץ ומהווה "קונטרה" ל-Fake news.
        תמשיך 🙂

        בהצלחה באבטחת המידע!
        אני לא נוהג לספר/לכתוב על הקריירה המחקרית שלי, אבל אשתף שעסקתי מספר שנים לא מועטות במחקר פעיל ואקדמי במעבדות האוניברסיטה, פרסמתי כמה מאמרים, גיליתי שאני לחלוטין לא מתרגש כשמאמר שלי מתפרסם ולא משנה העיתון וכמה הוא מכובד, ולכן הבנתי שאני בהחלט לא "מדען" בנשמתי. לאחר תקופת ביניים וצינון מהמחקר עברתי ל"תכל'ס" בתעשיה, ועכשיו עובד בחברת תרופות, כלומר ביו-טק נפלאה :-).

השאר תגובה

Clef two-factor authentication